Rücklagen

Der BGH stellt in dem vorliegenden Urteil die Möglichkeiten und Grenzen der Änderung des Kostenverteilerschlüssels. Dabei ist streng zwischen § 16 III WEG und § 16 IV WEG zu differenzieren.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 202/09, 09.07.2010

Jedenfalls bei größeren (Bau-)Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wozu sowohl (modernisierende) Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen gemäß den §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 3 WEG als auch Modernisierungen im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG zählen können, müssen die Eigentümer auch über deren Finanzierung Beschluss fassen, also darüber entscheiden, ob die Kosten der jeweiligen Maßnahme durch Erhebung einer Sonderumlage oder durch Rückgriff auf die gebildete Instandhaltungsrücklage gedeckt werden sollen und welcher Verteilungsschlüssel zur Anwendung gelangt.
LG Hamburg, AZ: 318 S 17/11, 28.03.2012

Ein Beschluss der Wohnungseigentümerver-sammlung, dass zukünftig kleine Reparaturen aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden, ist nichtig.

Ein nicht angefochtener Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, wonach die im Sondereigentum stehenden Platten auf den Balkonen nur noch lose verlegt werden dürfen, ist mangels Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft nichtig.

Eine Änderung der Kostenverteilung eines Aufzuges gem. § 16 Abs. 3 WEG entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hauptnutznießer eines Aufzuges mit den Betriebskosten allein belastet werden, wenn zugleich die Instandhaltungskosten auf alle Eigentümer, die eine theoretische Nutzungsmöglichkeit haben, umgelegt werden.
LG Dortmund, AZ: 1 S 133/13, 26.11.2013

Die Erklärung eines Wohnungseigentümers, er erkenne den Klageanspruch an, stellt kein wirksames Anerkenntnis im Sinne des § 307 ZPO dar. Die Berufung nur einiger der Anfechtungskläger ist zulässig.

Die Abbuchung vom Rücklagenkonto muss als Einnahme bei der Einnahmen- und Ausgabenrechnung der Abrechnung erfasst werden. Die falsche Rücklagendarstellung kann durch eine bloße Ergänzung der Abrechnung nicht behoben werden.

Bei der Position Heizkostenabrechnung muss ein Rechnungsabgrenzungsposten gebildet werden (BayObLG NZM 2003, 901).
LG München I, AZ: 1 S 23229/08, 30.11.2009

Ist in der Teilungserklärung zwingend eine einheitliche Instandhaltungsrücklage zu bilden, so stellt ein Beschluss, dass die Rücklage in Zukunft wieder so geführt wird, wie dies der Teilungserklärung und der Rechtslage entspricht, eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung dar.

Ein Mehrheitsbeschluss, wonach abweichend von der Teilungserklärung getrennte Rücklagen gebildet werden sollen bzw. Reparatur- oder Instandsetzungsmaßnahmen abweichend von der Teilungserklärung nur durch Wohnungseigentümer oder Eigentümer eines Stellplatzes gezahlt werden sollen, ist nichtig (vgl. BGH, NZM 2009, Seite 866; BGH, NJW 2010, Seite 2654).
LG Düsseldorf, AZ: 25 S 141/13, 16.04.2014

Es handelt sich bei der Jahresabrechnung um eine Abrechnung nach Ablauf eines Kalenderjahres, ein vom Kalenderjahr abweichender Abrechnungszeitraum verstößt gegen § 28 Abs. 1 WEG.

Besteht eine langjährige Übung einer Abrechnung in Abweichung vom Kalenderjahr, so kann für künftige Abrechnungen die Umstellung auf das Kalenderjahr verlangt werden (vgl. LG München, ZMR 2009, 218 ff.). Dies hat jedoch zur Folge, dass im Zeitpunkt der Umstellung ein Monat bzw. mehrere Monate als Differenz verbleiben, so dass bei einem erstellten 13-monatigen Abrechnungszeitraum keine Bedenken bestehen.
LG Köln, AZ: 29 S 241/13, 08.05.2014

In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in der Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

Eine fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnung gehört zu den Tatbeständen, die eine Kostenhaftung des Verwalters gem. § 49 Abs. 2 WEG auslösen können.
AG Hamburg-Barmbek, AZ: 880 C 27/12, 17.04.2014

Eine Instandhaltungsrücklage von 2,50 Euro/qm/p.a. genügt ordnungsgemäßer Verwaltung nicht. Angemessen ist eine Instandhaltungsrückstellung in der Höhe, die ein verständiger und vorausschauender Eigentümer zurücklegen würde, wobei die Angemessenheit nach den konkreten Verhältnissen der jeweiligen Wohnanlage zu beurteilen ist.
AG Neustadt a. Rübenberge, AZ: 20 C 687/114, 09.02.2015

Selbst wenn beim Kauf einer Eigentumswohnung die tatsächlich bei Gefahrübergang vorhandene Instandhaltungsrücklage hinter der dem Käufer mitgeteilten zurückgeblieben ist, stellt dies keinen Schaden des Käufers dar, da die Instandhaltungsrücklage nicht dem Vermögen des Käufers, sondern gemäß § 10 Abs. 7 Satz 1 WEG dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet ist und der einzelne Wohnungseigentümer hieran über keinen bestimmbaren Anteil verfügt.
LG Darmstadt, AZ: 25 S 130/14, 03.12.2014

Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude ist.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 12/14, 17.04.2015

Für die Einhaltung der Begründungsfrist kommt es auf den Eingang des entsprechenden Schriftsatzes bei Gericht an (vgl. Bärmann-Roth, WEG, 13. Aufl. 2015, § 46 Rn. 97); anders als für die Klageerhebung ist der Zeitpunkt der Zustellung unerheblich.

Eine weitergehende Nachfrageobliegenheit des Klägers, auf eine größtmögliche Beschleunigung des Verfahrens hinzuwirken, besteht nicht.
LG Dortmund, AZ: 17 S 303/15, 24.06.2016

Die Jahresabrechnung muss vollständig, übersichtlich und verständlich gegliedert sein. Eigentümern muss es möglich sein, ihre Abrechnung auch ohne Beistand eines Fachmannes/Sachverständigen überprüfen, verstehen und nachvollziehen zu können.

Der Darstellung der Instandhaltungsrücklage fehlt die notwendige Transparenz, wenn sie nicht erläutert, um welchen Betrag die zuvor erfolgten Entnahmen zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen zurückgeführt worden sind und in welchem Umfang weiterhin Entnahmen erfolgt sind.
LG Düsseldorf, AZ: 25 S 63/16, 21.12.2016

Werden die Stromkosten für die Heizungsanlage nach Miteigentumsanteilen umgelegt, entspricht dies nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, da § 3 Heizkostenverordnung auch in einer Eigentümergemeinschaft zwingend anzuwenden ist.

Eine Hausgelderhöhung wegen eines laufenden Gerichtsverfahrens ist zulässig, um die voraussichtlichen Verfahrenskosten damit abzudecken.
AG Potsdam, AZ: 31 C 45/16, 20.04.2017

Grundsätzlich widerspricht es der Zweckbestimmung einer Instandhaltungsrücklage und bewegt sich damit nicht mehr im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn diese für andere Maßnahmen, etwa zum Ausgleich von Wohngeldausfällen, verwendet wird.

Die kurzfristige Inanspruchnahme von Beträgen der Instandhaltungsrücklage bei gesichert erscheinender zeitnaher Rückführung durch Einnahmen kann dagegen zulässig sein.
LG Frankfurt am Main, AZ: 2-13 S 91/13, 16.07.2014

Da die Instandhaltungsrücklage zweckgebunden ist, darf der Verwalter nicht ohne weiteres zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen auf die Instandhaltungsrücklage zurückgreifen.

Als zulässige Liquiditätshilfe im Fall von Liquiditätsengpässen dient die Instandhaltungsrücklage nur, wenn der Eingang der vorübergehend aus der Liquiditätsrücklage entnommenen Mittel prinzipiell im Wirtschaftsplan zu einem späteren Zeitpunkt vorgesehen ist.
LG München I, AZ: 36 S 3310/16, 14.07.2016

Bei einer Entnahme aus der Rücklage muss ein entsprechender Abgang vom Rücklagenkonto in der Jahresabrechnung ausgewiesen werden.

Der Jahresanfangsbestand muss mit dem Jahresendbestand des vorangegangenen Wirtschaftsjahres übereinstimmen.
AG Essen, AZ: 196 C 222/17, 03.05.2018

Eine Jahresabrechnung muss die Anfangs- und Endbestände ausweisen und einen Kontenabgleich ermöglichen.

Auf die Bildung einer Instandhaltungsrücklage können die Wohnungseigentümer nicht verzichten, wenn ein Eigentümer die Bildung einer Rücklage fordert.

Die Höhe der zu bildenden Rücklage richtet sich, wenn keine anderen Anhaltspunkte vorgetragen sind, nach § 28 Abs. 2 Satz 1 II. BV, wonach 9,00 € pro Jahr und Quadratmeter anzusetzen sind. Diesen Betrag kann das Gericht im Wege der Ersetzung gem. § 21 Abs. 8 WEG ausurteilen.
LG Dortmund, AZ: 1 S 30/18, 19.06.2018

Gefasste Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind einer Auslegung zugänglich. Die Auslegung ergibt vorliegend, dass die Eigentümer nur über die sich aus den Rechenwerken ergebenen Zahlungspflichten entscheiden wollten, nicht über den nunmehr zu erstellenden Vermögensbericht gem. § 28 Abs. 4 WEG n.F.. Dieses Ergebnis folgt zwanglos aus allgemein geltenden Auslegungsregeln, wonach im Zweifel davon auszugehen ist, dass die Eigentümer keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollten.

Die tatsächlich erfolgten Zahlungen auf die Rücklage sind als Einnahmen zu verbuchen und müssen als solche in der Abrechnung erscheinen .
AG Bottrop, AZ: 20 C 21/21, 25.03.2022

Stehen größere Instandsetzungsmaßnahmen an, widerspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn bei nicht ausreichend gebildeter Rücklage eine (Teil-)Rückzahlung der Rücklage an die Eigentümer erfolgt.

Bei nicht ausreichender Dämmung (Schallschutz) unter Missachtung der DIN-Vorschriften ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, Abhilfe zu schaffen.

Der Verwaltungsbeirat darf auch dann wiedergewählt werden, wenn er bei der Prüfung der Jahresabrechnung Fehler übersehen und nicht beanstandet hat.

Für die Vergabe einer externen Treppenhausreinigung sind drei Vergleichsangebote nicht zwingend erforderlich.
AG Schwerin, AZ: 13 C 349/16, 15.10.2021

Die Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage) unterliegt einer Zweckbindung.

Soll im Rahmen der Energiewende eine Photovoltaikanlage erstmals angeschafft werden, stellt dies keine modernisierende Instandhaltung dar.

Die Zweckbindung der Mittel in der Erhaltungsrücklage kann durch Mehrheitsbeschluss aufgehoben und/ oder verändert werden. Eine solche Teilauflösung der Erhaltungsrücklage entspricht aber nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn diese danach noch hinreichend hoch angesammelt ist.
AG Mülheim a. d. Ruhr, AZ: 13 C 1169/22, 25.10.2023

Es besteht im neuen Recht eine Beschlusskompetenz der Eigentümer, über eine Änderung des Verteilerschlüssels für Rücklagen zu beschließen, bzw. einen von dem vereinbarten Kostenschlüssel abweichenden Schlüssel für die Rücklagenbefüllung durch Beschluss zu bestimmen.

Erforderlich insoweit ist mindestens, dass die späteren Ausgaben nach den gleichen Schlüsseln verteilt werden, nach welchem die Rücklage befüllt wurde, insoweit gilt der Grundsatz, dass der Befüllungs- und Entnahmeschlüssel identisch sein muss.
LG Frankfurt am Main, AZ: 2-13 S 133/22, 12.10.2023