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In den vergangenen Wochen haben uns vermehrt Anfragen von Kunden zur Thematik Bleirohre in Trinkwasserleitungen und dem Stichtag 12. Januar 2026 erreicht. Daher möchten wir Sie proaktiv informieren und unterstützen, um rechtzeitig alle erforderlichen Maßnahmen einleiten zu können.

Gemäß der Trinkwasserverordnung (§ 17 Abs. 1 TrinkwV) gilt:

„Der Betreiber einer Wasserversorgungsanlage, in der Trinkwasserleitungen oder Teilstücke von Trinkwasserleitungen aus dem Werkstoff Blei vorhanden sind, hat diese Trinkwasserleitungen oder Teilstücke bis zum Ablauf des 12. Januar 2026 nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu entfernen oder stillzulegen.“

Wie können Sie vorgehen?
Die Handhabung durch unsere Kunden ist bislang unterschiedlich. Hier einige gängige Herangehensweisen:

Beprobung aller Objekte, die Mitte der 1970er-Jahre oder früher errichtet wurden
Beprobung des gesamten Bestands, um jedes Risiko auszuschließen
Abstimmung mit den Eigentümergemeinschaften: Wenn keine Beprobung gewünscht wird, sollte dies dokumentiert und die Haftung ausdrücklich auf die Gemeinschaft bzw. den Eigentümer übertragen werden

Da Blei als chemischer Parameter unabhängig vom Strang vorkommen kann, sind gezielte stichprobenartige Beprobungen pro Hausnummer erforderlich – egal, ob zentrale oder dezentrale Trinkwasserversorgung. Auch innerhalb einer Gebäudezeile kann es Unterschiede geben (z. B. Bleileitungen nur in einzelnen Häusern oder Teilbereichen).

Empfohlene Vorgehensweise:

Pro Hausnummer: mindestens eine Probe links im Erdgeschoss sowie eine endständige Probe rechts im Dachgeschoss
Bei sehr breiten Gebäuden ggf. zusätzliche Probe in der Gebäudemitte
Bei einem positiven Befund: weiterführende Untersuchungen

Diese Vorgehensweise ermöglicht eine repräsentative Übersicht bei minimaler Probenzahl.

Warum jetzt handeln?

Vermeidung von Haftungsrisiken
Nachweis einer ordnungsgemäßen Prüfung bei beanstandungsfreiem Ergebnis
Schutz vor möglichen Bußgeldern, Strafen und behördlichen Maßnahmen

Wichtige Frist: Bitte beachten Sie, dass der 12.01.2026 als gesetzliche Frist für die Entfernung bzw. Stilllegung von Bleileitungen gilt.

Unsere Unterstützung:
Wir sind aktuell dabei, eine erweiterte Kapazitätsplanung gemeinsam mit einem Partnerlabor für die chemischen Analysen zu organisieren. Die gesamte Planung, Probenahme, Betreuung und Ergebnisbewertung erfolgt weiterhin über unser Partnerunternehmen LGBA – lediglich die Analyse übernimmt das angeschlossene Partnerlabor.

Für Fragen oder eine individuelle Beratung stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Eingangsrechnungen von Gewerbetreibenden werden gemäß gesetzlicher Regelung vom 01.01.2025 an nur noch als E-Rechnung akzeptiert. Postalische Rechnungen hingegen werden nicht mehr verarbeitet. Hieraus können auch keine Rechtsanerkennungen erfolgen.

2025: Immer mehr Eigentümer haben Ihr Zuhause im Ausland entdeckt. Andere haben möglicherweise Hindernisse, eine Eigentümerversammlung zu besuchen. Wir schaffen die Lösung der hybriden Eigentümer-Versammlung, die es ermöglicht gleichzeitig eine traditionelle ETV verbunden mit einer Online-ETV zu verbinden, damit diejenigen, die nicht anwesend sind, auch Ihre Stimmanteile zur Geltung bringen können.

Wir haben in unserer APP die meisten Formulare abgebildet, die dazu führen, dass kein Papier mehr gedruckt werden muss. Unser Papierverbrauch ist im Vergleich zum Jahresanfang um ca. 70 % gesunken.

Prozesse müssen immer mehr automatisiert werden. Notwendig wird dies, um in der Gesellschaft eine höhere Akzeptanz zu haben. Die betriebswirtschaftliche Notwendigkeit ist ein weiterer Hauptgrund hierfür.

Wir haben CASAVI ebabliert und es ist eine eigene APP zur Kommunikation mit den beteiligten Parteien in Entwicklung.

Es ist uns wichtig, die Daten unserer Kunden und der beteiligten Parteien in Sicherheit gespeichert werden. Die DSVGO werden wir einhalten und Prozesse installieren, die keine anderen Möglichkeiten mehr zulassen

Im Zuge der Digitalisierung erfüllen wir die gesetzlichen Bedingungen, mit dem Steuerberater gemäß DSVGO und den Verordnungen der Finanzverwaltung einen sicheren Austausch zu gestalten.
Der Gesetzgeber achtet die Übermittlung per Mail als nicht rechtskonform

Die Europäische Union verschärft ihre Vorgaben zur Mülltrennung und nachhaltigen Abfallwirtschaft. Ab dem 1. Januar 2025 treten neue Regeln in Kraft, die eine getrennte Sammlung von Textilien verpflichtend machen. Was muss genau beachtet werden?
Restmüll-Verbot ab 2025: Was ändert sich für Textilien?
Ab 2025 dürfen Alttextilien nicht mehr in der Restmülltonne entsorgt werden. Auch kaputte Kleidung muss laut Ökotest anderweitig gesammelt werden. Verbraucher sind ab da an verpflichtet, ihre Alttextilien in Altkleidercontainern oder bei anerkannten Sammelstellen zu entsorgen. Die Entsorgung über den Restmüll ist verboten und kann dazu führen, dass die Mülltonne nicht geleert wird. Das gilt für alle Kleidungsstücke und Textilien, wie etwa:
T-Shirts, Jeans und Pullover
Bettwäsche und Handtücher
Vorhänge, Tischdecken und andere Gebrauchstextilien
Was passiert mit stark verschmutzten Textilien? Die Regelung für stark verschmutzte oder kontaminierte Stoffe ist bisher unklar. In einigen Ländern, wie Österreich, sollen diese vorerst weiterhin in den Restmüll gegeben werden. Eine Klarstellung ist hierbei noch bis 2025 zu erwarten.
Mülltrennung 2025: Warum gibt es die neuen Regeln?
Der weltweite Umgang mit Textilien belastet maßgeblich die Umwelt. Jährlich werden alleine in der EU fünf Millionen Tonnen Kleidung weggeworfen – etwa 12 Kilogramm pro Person. Bisher wird nur ein Prozent dieser Kleidung zu neuen Textilien recycelt. Um die Wiederverwertung zu verbessern, schreibt die EU ab 2025 eine separate Sammlung von Alttextilien vor. Die Änderung zielt darauf ab, die Recyclingquote zu steigern und die Umweltbelastung durch die Textilindustrie zu verringern. Dadurch sollen Materialien effizienter wiederverwertet und der Lebenszyklus von Textilfasern verlängert werden.
Mode: Worauf kann man beim Shopping achten?
Pro Jahr verursacht die Branche laut EU neben 270 kg CO₂ pro Person (2020) auch 20 Prozent der Frischwasserverschmutzung und jährlich mehr als eine halbe Million Tonnen Mikroplastik in den Meeren. Nach Angaben von Greenpeace stammen schon jetzt über 35 Prozent des Mikroplastiks in den Meeren aus Textilien. Die neuen Regeln sind ein Schritt hin zu einer nachhaltigeren Textilindustrie. Neben der korrekten Entsorgung spielt auch bewusster Konsum eine zentrale Rolle. Organisationen wie Greenpeace empfehlen:
Hochwertige Kleidung kaufen: Hochwertige, nachhaltig produzierte Kleidung kann länger getragen und einfacher recycelt werden.
Nur kaufen, was gebraucht wird
Kleidung reparieren
Kleidertauschen
Secondhand-Kleidung kaufen
Laut der EU werden etwa 12 Kilogramm Kleidung pro Person und pro Jahr weggeworfen und nur ca. 1% davon wird recycelt.

Wir haben den Förderkompass der BAFA unter Energie-Management für Sie zum Download zur Verfügung gestellt.

Sofern es nicht bereits passiert ist, dürften bei vielen Mieterinnen und Mietern in den nächsten Tagen und Wochen die Nebenkostenabrechnungen für das Vorjahr ins Haus flattern. Aufgrund der 2022 stark gestiegenen Energiepreise könnten hier und da saftige Nachzahlungen warten. Verpassen es Vermieter allerdings, rechtzeitig Bilanz zu ziehen, verpuffen die Forderungen.
Abrechnung muss spätestens alle zwölf Monate kommen

Simone Marustzök vom Deutschen Mieterbund (DMB) weist darauf hin, dass Vermieter spätestens alle zwölf Monate abrechnen müssen. Eine Abrechnungsperiode sei dabei typischerweise das Kalenderjahr. In diesem Fall muss die Abrechnung von 2022 spätestens bis zum 31. Dezember 2023 beim Mieter sein. «Denkbar sind aber auch andere zwölfmonatige Zeitabschnitte», sagt Marustzök - etwa vom 1. Oktober bis 30. September. Dann muss das Vorjahr entsprechend bis zum 30. September des Folgejahres aufgearbeitet sein.
Nachforderungen verfallen, Guthaben nicht

Halten sich Vermieter nicht an diese Frist, können sie im Nachgang auch keine Nachforderung mehr stellen. Eine mögliche Nachzahlung müssen Mieterinnen und Mieter dann also nicht mehr leisten. Es gibt allerdings Ausnahmen: Haben Vermieter die verspätete Abrechnung nicht selbst verschuldet, zum Beispiel weil ein gemeindlicher Gebührenbescheid - etwa zur Grundsteuer - verzögert eingetrudelt ist, dürfen sie laut Gesetz trotzdem abrechnen.

Übrigens: Nur weil ein Vermieter die Frist zur Abrechnung verpasst, entbindet ihn das nicht von seiner grundsätzlichen Pflicht, die Schlussrechnung zu erstellen. Das müsse er trotzdem machen, sagt Marustzök. Immerhin könnte dabei herauskommen, dass die monatlichen Vorauszahlungen der Mieters die tatsächlich angefallenen Kosten übersteigen. Und im Gegensatz zu Nachzahlungsansprüchen kann ein Guthaben nicht verfallen.

1. Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien: Nach dem GEG müssen neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Obwohl Ihre aktuelle Heizung möglicherweise nicht betroffen ist, sind zukünftige Investitionen notwendig. Planen Sie daher rechtzeitig, wie ein Austausch finanziert werden kann.

2. Koppelung an kommunale Wärmeplanung: Die Verpflichtung zum Austausch fossiler Heizungen wird an die kommunale Wärmeplanung gebunden. Dies bedeutet, dass Städte und Gemeinden bis Mitte 2026 (für größere Kommunen) bzw. Mitte 2028 (für kleinere Gemeinden) Pläne vorlegen müssen, wann und wo Häuser an ein Fernwärmenetz angeschlossen werden können.

3. Übergangsregelungen: Das GEG sieht großzügige Übergangsregelungen für den Heizungstausch vor. Alte Heizungen dürfen so lange laufen, bis sie nicht mehr repariert werden können. Bei irreparablen Schäden gibt es eine Übergangsfrist von bis zu fünf Jahren. Bei Gasetagenheizungen sind es sogar 13 Jahre. Falls ein Anschluss an ein komunales Wärmenetz absehbar ist, kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Für den Übergang darf auch eine gebrauchte, mit fossilen Brennstoffen betriebene Heizung eingebaut werden.

4. Fördersatz von bis zu 70 Prozent: Für den Austausch einer Heizung stellt der Bund umfangreiche Fördermittel bereit. Sie sind auf maximal 70 Prozent und eine Höchstsumme von 21.000 Euro gedeckelt. Künftig soll es eine Grundförderung von 30 Prozent für den Tausch einer alten, fossilen gegen eine neue, klimafreundliche Heizung geben - unabhängig von der Heizform. Wer ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von maximal 40.000 Euro hat, bekommt eine zusätzliche Förderung von 30 Prozent. Wer seine alte Heizung austauscht, obwohl er nicht dazu verpflichtet ist, erhält einen zusätzlichen Geschwindigkeitsbonus.

https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/energie/heizen-und-warmwasser/klimapaket-was-bedeutet-es-fuer-mieter-und-hausbesitzer-43806

„Heizöl wird nicht mehr billig werden, schon allein wegen der immer höheren CO2-Abgaben“, meint Heizölexperte Bukold. Im Zuge der Energiekrise sind zudem viele Unternehmen auf Öl ausgewichen und haben so die Preise hochgetrieben.

Hier die Veröffentlichung zum Gebäude-Energie-Gesetz:
https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/neues-gebaeudeenergiegesetz-2184942

Der Anfangspreis lag bei 25 Euro pro Tonne, und steigt jedes Jahr an. Angesichts der hohen Energiepreise wird der Anstieg des CO2-Preises im Jahr 2023 ausgesetzt. Im Jahr 2024 soll er auf 40 Euro/Tonne steigen. Für das Jahr 2025 ist ein Preis von 50 Euro je Tonne geplant.

Private Haushalte zahlen ab März 2023 bis einschließlich April 2024 einen gedeckelten Preis für Gas und Fernwärme und Strom. Der Gaspreis wird auf zwölf Cent pro Kilowattstunde gedeckelt, bei Fernwärme auf 9,5 Cent pro Kilowattstunde. Beim Strompreis wurde die Deckelung auf 40 Cent pro Kilowattstunde festgelegt.

Wenn ein Mieter laut einer mietvertraglichen Klausel neben monatlichen Vorauszahlungen für Nebenkosten auch einen „Festbetrag“ für die Nebenkosten zahlen soll, verstößt dies gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Eine solche Klausel ist dann wegen ihrer Rechtswidrigkeit unwirksam und der betroffene Mieter zu keiner Zahlung verpflichtet. Dies stellte das Landgericht Konstanz im Januar 2023 klar.
Im vom LG Konstanz entschiedenen Rechtsstreit enthielt der Mietvertrag eine Klausel wonach der Mieter monatlich einen Betrag in Höhe von 175,33 € als Vorauszahlung für die Nebenkosten zahlen sollte.
Zusätzlich sollte er für sonstige Nebenkosten einen monatlichen „Festbetrag“ in Höhe von 118,30 € zahlen. Der Mieter war der Ansicht, dass die Klausel rechtswidrig ist und zahlte den Festbetrag nicht. Der Vermieter reichte eine Zahlungsklage ein.
Ohne Erfolg! Das LG Konstanz entschied zu Gunsten des Mieters, dass die Regelung über den vom Mieter zu zahlenden Festbetrag gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB rechtswidrig sei. Die Regelung verstieß gegen das dort geregelte Transparenzgebot, da ein Mieter mit Pauschalen für Betriebskosten nicht zu rechnen brauche.
Mieter könnten in der Regel davon ausgehen, so das Gericht, dass nur Nebenkosten anfallen über welche der Vermieter jährlich abrechnet (LG Konstanz, Urteil v. 11.01.23, Az. B 61 S 9/22).

Ein im Hof nackt sonnender Vermieter stellt keinen Grund für eine Mietminderung dar, stellte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main im April 2023 klar.
Ein Vermieter hatte eine Mieterin auf Zahlung rückständiger Miete verklagt. Die Mieterin hatte die Miete gemindert, weil der Vermieter regelmäßig nackt im Hof des Mietshauses sonnte. Die Mieterin empfand dies als unzumutbar.
Das OLG Frankfurt a. M. entschied jedoch in letzter Instanz zu Gunsten des Vermieters, das sein Verhalten zwar Anlass für eine Beanstandung sein könne, jedoch keinen Grund für eine Mietminderung darstellte.
Durch den sich im Hof nackt sonnenden Vermieter würde die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume der Mieterin nicht beeinträchtigt. Das Verhalten des Vermieters stellte nach Ansicht des Gerichts auch keine sittenwidrige Einwirkung dar. Der Ort, an dem der Vermieter sich unbekleidet auf eine Liege legte, war von den Räumen der Mieterin nur dann einsehbar, wenn diese sich weit aus dem Fenster herausbeugte (OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 18.04.23, Az. 2 U 43/22).

Trotz enttäuschter Umsatzerwartung kann ein Mieter von Gewerberäumen nicht eine spätere Herabsetzung der vereinbarten Miete verlangen. Eine Änderung der Geschäftsgrundlage liegt zu Gunsten eines betroffenen Mieters, wenn seine erzielten Umsätze deutlich hinter seinen Erwartungen zurückbleiben, nicht vor.
Dies stellte das Landgericht Trier im Januar 2023 klar.
Der betroffene Mieter war als Schilderpräger tätig und hatte 2018 zur Herstellung von Kfz-Kennzeichen einen Mietvertrag über die hier gegenständlichen Gewerberäume abgeschlossen. Die Mieträume befanden sich im selben Gebäude wie die örtliche Kfz-Zulassungsstelle.
Wegen der COVID-19-Pandemie mussten Antragsteller zum Erhalt von Kfz-Kennzeichen jedoch fortan über das Internet ihren Termin bei der Kfz-Zulassungsstelle beantragen. Deshalb gingen die Umsätze des Mieters erheblich zurück und er war der Ansicht, dass der Vermieter nun auch nur weniger Miete von ihm fordern könne.
Das LG Trier entschied jedoch das anschließende Gerichtsverfahren zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter musste trotz des Umsatzrückgangs die mietvertraglich vereinbarte monatliche Miete in voller Höhe zahlen.
Denn der Mieter war nicht gemäß § 536 BGB zur Mietminderung berechtigt. Der durch die Corona-Pandemie bedingte Umsatzrückgang stellte nämlich keinen Mangel der Mieträume gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Die Mieträume hatte nichts an ihrer mietvertraglich geschuldeten Qualität eingebüßt.
Die Höhe der Zahl der Zulassungen der Kraftfahrzeugzulassungsstelle gehörte nicht zu den mietvertraglich vom Vermieter geschuldeten Eigenschaften der Mieträume. Der Mieter konnte deshalb keine Störung der Geschäftsgrundlage geltend machen und keine Herabsetzung der Miete verlangen. Die Umsatzerwartungen des Mieters gehörten allein zu seinem unternehmerischen Risiko (LG Trier, Urteil v. 11.01.23, Az. 5 O 256/22).

Dienstag 18.07.2023 10:43
Verbot des Grillens mit Elektrogrill an zwei auf­einander­folgenden Wochenend- bzw. Feiertagen und mehr als viermal im Monat (18.07.2023)

Ein Wohnungseigentümer kann auf Unterlassung der Videoüberwachung seiner Wohnungstür klage. Eine Klagebefugnis der Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft besteht nicht, da es sich um einen Individualanspruch des beeinträchtigten Eigentümers handelt. Dies hat das Landgericht Frankfurt a.M. entschieden.

Die Rückbaupflicht eines Wohnungseigentümers ist gemäß § 888 ZPO mittels Zwangsgeldes zu vollstrecken. Dabei ist grundsätzlich unbeachtlich, dass der Wohnungseigentümer die Wohnung einen Dritten überlassen hat. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschieden. (AG Berlin-Schöneberg,)

Am 24.06.2023 ist die zweite Novelle der Trinkwasserverordnung in Kraft getreten. Den Gesetztestext finden Sie hier.

Die novellierte Fassung soll dafür sorgen, dass Trinkwasser auch weiterhin bedenkenlos und ohne Gefahren für die Gesundheit genutzt werden kann. Die novellierte Trinkwasserversorgung wird sich auch auf Ihre Tätigkeit als Verwalter auswirken:

Künftig müssen alle Bleileitungen , welche in der Hausinstallation für die Trinkwasserversorgung genutzt werden, grundsätzlich bis zum 12. Januar 2026 ausgetauscht oder stillgelegt werden. Stellt ein Wasserversorgungsunternehmen oder ein Installationsunternehmen fest, dass in einer Wasserversorgungsanlage Trinkwasserleitungen oder Teilstücke von Trinkwasserleitungen aus dem Werkstoff Blei vorhanden sind, so hat es dies dem Gesundheitsamt unverzüglich anzuzeigen. Kommt der Verwalter seinen Pflichten hinsichtlich dem Austausch oder der Stilllegung nicht bis zum 12.01.2026 nach, kann dies eine Straftat gem. Infektionsschutzgesetz darstellen.

Zudem ergeben sich u.a. folgende Änderungen:

Informationspflicht: Betreiber von zentralen Wasserversorgungsanlagen (Wasserversorger) müssen mindestens jährlich umfassende Informationen zur Verfügung stellen. Die Anschlussnehmer sind verpflichtet, das Informationsmaterial unverzüglich an betroffene Verbraucher, die durch ihn mit Trinkwasser versorgt werden, in Textform weiterzugeben.
Für Verwalter ergibt sich hier eine vergleichbare Lage wie bei den unterjährigen Verbrauchsinformationen.
Der technische Maßnahmenwert für Legionella spp. wurde gesenkt. Er legt fest, ab welcher Legionellenkonzentration bei Hausinstallationen im Trinkwasser Maßnahmen zur Verhinderung ihrer Verbreitung zu ergreifen sind. Diese müssen nun deutlich früher erfolgen.