Sonder- /Gemeinschaftseigentum

Für das Sondereigentum ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich, einschließlich der Instandhaltung und Reparatur. Gemeinschaftseigentum hingegen bezieht sich auf alle Bereiche und Gebäudeteile in der WEG, die von allen Eigentümern gemeinsam genutzt und verwaltet werden müssen.

Die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist insbesondere bei der Kostenverteilung wichtig. Während beim Sondereigentum jeder Eigentümer die Kosten selbst und alleine zu tragen hat, werden nach § 16 Abs. 2 WEG die Kosten des Gemeinschaftseigentums auf alle Eigentümer umgelegt.

Grob gesagt gehören zum Sondereigentum solche Teile des Gebäudes bzw. Grundstücks, die nur einzelnen Wohnungseigentümern zur Nutzung vorbehalten sind, ohne dass ein Sondernutzungsrecht hierfür eingeräumt wurde.

Beim Wohnungseigentum handelt es sich um Sondereigentum, das zu Wohnzwecken genutzt wird, also um eine in einem Mehrfamilienhaus befindliche Eigentumswohnung. Teileigentum hingegen umfasst das Sondereigentum an Räumlichkeiten, die beliebigen anderen Zwecken dienen, insbesondere der gewerblichen Nutzung.

Sondereigentum und Sondernutzungsrecht sollten Sie nicht verwechseln. Das Sondereigentum gehört Ihnen allein. Mit dem Sondernutzungsrecht sichern Sie sich die Möglichkeit, einen Teil des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen. Dies muss in der Teilungserklärung vermerkt sein.

Nicht zum Sondereigentum gehören in jedem Fall die gesamten tragenden Teile des Gebäudes, das Treppenhaus, Dach und Fenster, sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (siehe §5 WEG Abs. 2).

Der Garten oder die Terrasse gehören zum Gemeinschaftseigentum und sind nicht zum Sondereigentum geeignet. Ein Eigentümer kann sich für einen Garten oder Terrasse ein Sondernutzungsrecht eintragen lassen. Bei Terrassen ist ferner zu unterscheiden, ob die Terrasse ebenerdig (im Erdgeschoss) oder eine Dachterrasse ist.

Die Eigentumszuordnung des Balkons scheint für viele auf den ersten Blick etwas unverständlich: Der Balkon gehört (größtenteils) zum Gemeinschaftseigentum, obwohl er allein über die entsprechende Wohnung, die dem Sondereigentum angehört, zu erreichen ist. Teile des Balkons können allerdings sondereigentumsfähig sein.

Laut § 14 hat der Eigentümer bei Schäden für sämtliche Sondereigentum-Gebäudeteile die Kosten zu übernehmen.

Seit dem das Wohnungseigentumsgesetz am 01.12.2020 erneuert worden ist, haben Eigentümer die Option freie Flächen als Sondereigentum zu deklarieren.

Eigentümer ist verantwortlich für Umgang mit und Kosten für Sondereigentum. Sondereigentum: Eigentumswohnung, Keller- und Speicherräume und alle Gebäudeteile, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum

Das Sondernutzungsrecht gibt, wie oben beschrieben, einem einzelnen Eigentümer die Befugnis, Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Zu unterscheiden ist dieser Rechtsanspruch vom sogenannten Sondereigentum. Hierbei erhält ein Käufer einen Rechtsanspruch auf eine Fläche, die ihm gehört.

Grundsätzlich gehört der Stellplatz im Sondereigentum Ihnen allein, während der Stellplatz mit Sondernutzungsrecht Gemeinschaftseigentum ist, auch wenn nur Sie diesen benutzen dürfen. Theoretisch sind die Kosten für das Gemeinschaftseigentum durch die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen.

Stellplaätze sind stets zum Gemeinschaftseigentum, während die Innenräume dem Sondereigentum zuzuordnen sind (sofern dies so in der Teilungserklärung festgelegt ist). Durch die WEG-Reform 2020 wurde zudem die Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen in § 3 Abs. 1 S. WEG begründet.

Eine Grundstücksgemeinschaft bezieht sich speziell auf das gemeinsame Eigentum an einem Grundstück. Eine Eigentümergemeinschaft oder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hingegen bezieht sich auf das gemeinsame Eigentum an einem Gebäude oder einer Wohnanlage, einschließlich des Grundstücks.

Jedes Teileigentum, bestehend aus Sondereigentum und Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, gilt grundsätzlich als ein Grundstück. Für jedes Teileigentum muss also eine Grundsteuererklärung abgegeben werden. Teileigentum wird mithilfe des Sachwertverfahrens bewertet.

SONDEREIGENTUM DARF NICHT OHNE GRUND EINGESCHRÄNKT WERDEN

Innerhalb seines Sondereigentums, in seinen eigenen vier Wänden, darf der Wohnungseigentümer grundsätzlich tun und lassen, was er will. Das gilt dem Grunde nach nicht nur für die Gestaltung seines Sondereigentums, sondern auch für die Art der Nutzung.

So ist die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum nur möglich, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen und eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch erfolgt. Mithin ist eine bloße Vereinbarung nicht ausreichend.

Treppenabsätze und Treppen gehören gemäß DIN 277, zur Verkehrsfläche, unabhängig von der Zahl der Steigungen. Sie werden der Netto-Grundfläche vollständig zugerechnet. Die Grundflächen von Treppen und deren Treppenabsätzen mit mehr als drei Steigungen werden bei der Ermittlung der Grundfläche nicht berücksichtigt.

Gesamte Tür steht als einheitliche Sache im Gemeinschaftseigentum. Unabhängig davon, ob Wohnungseingangstüren innerhalb des Gebäudes oder an dessen Außenseite gelegen sind, sind sie gemäß § 5 Abs. 1 WEG zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet.

Der Hausflur oder kurz Flur entspricht in der Regel baulich einem Korridor, dieser Begriff bezeichnet jedoch genauer den Raum zwischen Eingangstür und internem Treppenhaus oder weiteren Räumen bei Wohngebäuden. Auch für Eingangshallen (Foyer) wird der Begriff Flur verwendet.

Fenster, Wohnungstüren, Rollläden, Rollladengurte – was zählt zum Gemeinschaftseigentum? Besteht zwischen den Wohnungseigentümern keine abweichende Vereinbarung, dann gilt generell: „Fenster, Wohnungstüren, Rollläden und somit auch die Rollladengurte stehen im Allgemeinen im Gemeinschaftseigentum.

An einem Carport kann nach der Definition des Gesetzes in § 3 Abs. 1 WEG kein Sondereigentum begründet werden, es fehlt die Raumeigenschaft.

Der Carport fällt also unter Gemeinschaftseigentum, für welches ein Sondernutzungsrecht erteilt wird. Selbiges gilt auch für Abstellplätze in der zur Wohnungseigentumsgemeinschaft gehörenden Tiefgarage.

Doppelparker selbst können hingegen Sondereigentum sein. Die Hebebühne und deren Hydraulik stehen hingegen als konstruktive Gebäudebestandteile regelmäßig im Gemeinschaftseigentum, wenn sie mehreren Garageneinheiten dient.

Durch Schaukel und Sandkasten wird das äußere Erscheinungsbild des gemeinschaftlichen Eigentums verändert. Die Errichtung von derartigen Spielgeräten auf der Freifläche gehört auch nicht zur üblichen Nutzung derartiger Flächen, so dass auch aus diesem Grund eine bauliche Veränderung nicht verneint werden kann.

Anders verhält es sich hingegen, wenn es um die Kosten der üblichen Gartenpflege geht und der Garten im Sondereigentum eines Eigentümers steht oder ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde. Für diese Kosten muss dann der jeweilige Sondereigentümer bzw. Sondernutzungsberechtigte einstehen.

Da der Garten an sich nach jetziger Rechtslage Gemeinschaftseigentum ist und bleibt, auch wenn es Sondernutzungsberechtigte gibt, muss grundsätzlich die Gemeinschaft über Maßnahmen der Instandhaltung und -​setzung beschließen, diese ausführen (lassen) und auch für die Kosten aufkommen.

Neubewertung von Grundstücken nach Grundsteuerreform: So geht die Grundsteuererklärung. Auch bei unverheirateten Paaren oder Erbengemeinschaften gibt eine Person die Grundsteuererklärung ab und trägt die anderen zusammen mit dem jeweiligen Eigentumsanteil als Miteigentümer ein.

Führt ein Schaden am Sondereigentum zu einem Schaden am Gemeinschaftseigentum, ist die das Sondereigentum innehabende Partei verantwortlich. Die Ersatzpflicht folgt aus § 14 Nr. 1 WEG i.V.m. §§ 280 ff. BGB.

Was ist Sondereigentum? Unter Sondereigentum versteht man das Alleineigentum des Wohnungseigentü-mers oder des Eigentümers an den nicht zu Wohnzwecken dienenden und in sich abgeschlossenen Räumen.

Grundsätzlich ist die Eigentümergemeinschaft zuständig. Die Wohnungseigentümer können allerdings eine hiervon abweichende Vereinbarung zu treffen. Diese Vereinbarung muss allerdings unmissverständlich und eindeutig sein.

Fenster gehören zum größten Teil zwingend zum Gemeinschaftseigentum, nur die innen gelegenen Elemente stehen im Sondereigentum des entsprechenden WEG-Mitglieds. Für Eigentümer in einer WEG oder Kaufinteressenten ist es wichtig zu wissen, was genau zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum Ihrer WEG gehört.

Der BGH gibt dem Eigentümer Recht. Die Eigentümergemeinschaft muss das Dachflächenfenster auf ihre Kosten austauschen. Es stehen gemäß § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz Fenster nebst Rahmen zwingend im Gemeinschaftseigentum.

Abgesehen vom Bodenbelag ist der Balkon einer Eigentumswohnung Gemeinschaftseigentum. Damit ist gemeint, dass er der Wohnungseigentümerschaft gehört und nicht nur dem Wohnungseigentümer. In der Gemeinschaftsordnung ist dies verankert.

Der Balkonraum dagegen ist Sondereigentum des Wohnungseigentümers. Dazu zählen auch Steckdosen, Fliesen, Innenanstrich und Blumentöpfe.

Für das Sondereigentum ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich, einschließlich der Instandhaltung und Reparatur. Gemeinschaftseigentum hingegen bezieht sich auf alle Bereiche und Gebäudeteile in der WEG, die von allen Eigentümern gemeinsam genutzt und verwaltet werden müssen.

In der Teilungserklärung werden die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sowie die formelle Aufteilung des Gebäudes rechtsverbindlich festgehalten. Zu ihren Inhalten gehören: Ein Aufteilungsplan, in dem die Lage und Größe der einzelnen Wohnungen und die Aufteilung des Gesamtgebäudes festgehalten werden. Die Teilungserklärung wird beim Grundbuchamt aufbewahrt. Die in der Teilungserklärung enthaltende notarielle Urkunde beinhaltet auch vom Grundstückseigentümer verfasste Bestimmungen über das Verhältnis der (zukünftigen) Wohnungseigentümer untereinander.
Beim Verkauf oder der Vermietung von einzelnen Wohnungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses wird eine Teilungserklärung benötigt. Das gilt auch dann, wenn Sie Ihre Immobilie in mehrere Wohneinheiten aufteilen möchten. In beiden Fällen muss eine Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht werden.

Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen und in einzelne Wohneinheiten aufteilen möchte, benötigt eine Teilungserklärung. Das Dokument ist auch für Käufer einer Eigentumswohnung enorm wichtig, beispielsweise für die Anfrage eines Immobilienkredits. Eine Teilungserklärung muss einen sogenannten Aufteilungsplan enthalten. Dabei handelt es sich um eine Bauzeichnung der Wohnungen im Maßstab 1:100. In diesem Plan ist die Aufteilung des Gebäudes dargestellt. Darüber hinaus werden daraus die Lage sowie die Größe von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ersichtlich.
Beim Verkauf oder der Vermietung von einzelnen Wohnungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses wird eine Teilungserklärung benötigt. Das gilt auch dann, wenn Sie Ihre Immobilie in mehrere Wohneinheiten aufteilen möchten. In beiden Fällen muss eine Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht werden.

Die Teilungserklärung wird von einem Notar beurkundet und muss beim Grundbuchamt eingereicht werden. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass Grundbücher für die einzelnen Eigentumswohnungen angelegt werden können. Erst mit einer Teilungserklärung können Sie die Wohnungen einzeln verkaufen.

Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan enthalten die eigentumsmässige Aufteilung der Wohnanlage. In ihr ist festgelegt, welche Räume und Gebäudeteile zu den einzelnen Eigentumseinheiten gehören. Die Teilungserklärung muss im Grundbuch eingetragen werden oder sein.

Zu jeder Wohnung muss ein Grundbuchblatt und eine Teilungserklärung für die Immobilie vorliegen, damit ein Verkauf einer Wohnung möglich ist. In den meisten Fällen hat jede Eigentümergemeinschaft eine eigene Hausordnung.

Eine beglaubigte Teilungserklärung kostet zwischen 70 und 140 Euro. Der Notar bestätigt damit, dass der Grundstückseigentümer die Teilungserklärung selbst unterschrieben hat. Für das Grundbuchamt wird jedoch eine notariell beurkundete Teilungserklärung benötigt. Bei der Erstellung einer Teilungserklärung entstehen Kosten, die der Auftraggeber trägt. Ob er sie dann später auf den Käufer umlegt, ist Sache des Kaufvertrags. Zunächst fallen bei einer Teilungserklärung Kosten für die notarielle Beurkundung an.